Notarski ugovori: Kako osigurati bezbjednu kupovinu nekretnine?

Da bi dogovor o kupoprodaji nekretnine bio pravno valjan i kao takav se realizovao, potrebno je zaključiti ugovor o kupoprodaji. Zakon u Crnoj Gori predviđa da se ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora zaključiti u formi notarskog zapisa, te je shodno tome potrebno angažovati notara za sačinjavanje ugovora.

Notar je nosilac javne službe koju obavlja profesionalno, samostalno i nezavisno. Notar savjetuje stranke, ispituje njihovu volju, poučava ih o pravnim rizicima i daje predloge mogućih rješenja. Notar je neutralan i mora uvažavati interese svih stranaka.

Nakon što notaru saopštite uslove kupoprodaje – cijenu, rokove plaćanja, način plaćanja i sl. notar će vam predočiti pravne rizike,  moguća sredstva obezbjeđenja i dati odgovarajuće savjete/pouke. Notar sačinjava ugovor na osnovu određene dokumentacije koja mora biti pravno valjana. U pitanju su prvenstveno lični dokumenti kao način identifikacije, list nepokretnosti, utvđivanje statusa imovine i sl. Notar će vam pojasniti koju dokumentaciju je potrebno dostaviti prilikom zaključenja ugovora, te iz kog razloga je ona neophodna.

Dakle uloga notara je, između ostalog, da istraži i utvrdi pravu volju i namjeru ugovornih strana, da im predoči s pravne strane sve mogućnosti, rizike i posljedice namjeravanog pravnog posla na jasan i razumljiv način, dok je konačna odluka o sadržini ugovora na ugovornim stranama, uz obavezu notara da tu volju prenese na jasan način. Podrazumijeva se da je notar u obavezi da obezbijedi da je ugovor sačinjen u skladu sa zakonom.

Poželjno je da ugovorne strane ili izabrani posrednik zakažu kod notara sastanak na kome će se obaviti konsultacije o sadržini pravnog posla, dokumentaciji koja je notaru potrebno dostaviti kako bi se na kvalitetan način mogao sačiniti prvo nacrt ugovora a kasnije i potpisati njegovu konačnu i usaglašenu verziju.

U zakazanom terminu, notar će ugovor pročitati ugovornim stranama i uvjeriti se da tekst odgovara njihovoj volji.

Nakon potpisivanja ugovora kod notara i ispunjenja uslova iz tog ugovora (isplata cijene i sl) ugovor se dostavlja Upravi za katastar i državnu imovinu radi knjiženja na novog vlasnika - kupca. Ugovorne strane mogu same predati ugovor sa zahtjevom, a mogu i ovlastiti notara da u njihovo ime sačini zahtjev za promjenu vlasništva i ugovor preda nadležnom organu.

Nakon što Uprava za katastar i državnu imovinu primi notarski zapis, donijeće Rješenje o uknjižbi i isto dostaviti ugovornim stranama. Preporuka je da stranke pročitaju rješenje detaljno nakon prijema, kako bi eventualno uočili nedostatke u rješenju i pravovremeno reagovali radi ispravke. Nakon pravosnažnosti rješenja kupac će se uknjižiti kao novi vlasnik nepokretnosti.

Iako notar nije poreski savjetnik, napomenuli bi da je prema zakonu Crne Gore svaki sticalac nepokretnosti u obavezi platiti porez na promet nepokretnosti  - 3% od tržišne vrijednosti nepokretnosti. Kupac je dužan da u roku od 15 dana od dana sticanja osnova za upis prava svojine  podnese Upravi prihoda i carina PJ Podgorica poresku prijavu sa dokazom o plaćenom porezu na promet nepokretnosti. U zakonu o porezu na promet nepokretnosti postoje određene poreske olakšice u kom slučaju kupac može biti oslobođen ove obaveze ili ona može biti umanjena, o čemu se takođe možete konsultovati sa notarom.

Troškovi i naknade za rad notara su jedinstveno regulisane i određuju se, u pravilu, prema finansijskoj vrijednosti pravnog posla. Notarska tarifa je jednaka na teritoriji Crne Gore, i notar ne smije troškove I naknade naplaćivati suprotno propisanoj tarifi.

Stranke imaju pravo na slobodan izbor notara kojeg određuju sporazumno uz poštovanje teritorijalne nadležnosti.

Notarska kancelarija

Maja Đurasović

Ivanka Šćepanović

Podijeli